Från den 1 juni 2016 har bankerna behövt följa de ”nya” amorteringsreglerna som styr hur mycket du som har bolån behöver amortera varje år, alltså dina amorteringskrav. Reglera är väldigt tydliga och bankerna har inget spelrum för att ge dig några andra amorteringsvillkor.
Det som styr din amortering kallas ett amorteringsgrundande värde. Från och med den 1 juni 2021 har du haft möjlighet att förändra detta värde om du har haft bolånen i minst 5 år och det innebär att du idag eventuellt kan få amortera mindre eller till och med helt sluta amortera.
Nu när vi är inne på 2022 så är det fler och fler som passerat denna 5-årsgräns och således kan få förändrade amorteringskrav. Låt oss berätta mer om hur det fungerar.
Amorteringsgrundande Värde – Vad är det?
Ditt amorteringsgrundande värde är det som styr hur mycket du måste amortera. Ditt amorteringsgrundande värde är ofta inte detsamma som marknadsvärdet på din bostad. Detta är ett vanligt missförstånd.
När du köper en bostad får du ett amorteringsgrundande värde som i det läget ofta är detsamma som marknadsvärdet på bostaden. Detta värde följer sedan med dig i 5 år framöver och styr din amortering under hela denna period. Det innebär att även om din bostad ökar i värde under denna period så kan du inte förändra din amortering. Det finns vissa undantag men generellt sätt är det väldigt svårt att få sitt amorteringsgrundande värde förändrat inom denna femårsperiod.
Vad är Amorteringsgrundande Skuld?
För att komplicera ämnet amortering ytterligare så finns det något som heter amorteringsgrundande skuld. Enligt gällande amorteringsregler kan man behöva amortera 1 – 3 procent av sin bolåneskuld varje år. Men för att vara mer exakt så är det 1 – 3 procent av din amorteringsgrundande skuld som du måste amortera varje år.
Din amorteringsgrundande skuld är den högsta nivån av bolån som du har haft på den belånade bostaden inom samma 5-årsperiod som det amorteringsgrundande värdet gäller.
Nedan kallar vi dock detta endast för skuld i ett försök att inte komplicera amortering mer än nödvändigt. Oftast behöver du som kund inte bekymra dig om den amorteringsgrundande skulden. Läs istället igenom nedanstående amorteringsregler och om du kvalificerar dig för sänkt amortering kan du fråga banken vad din amorteringsgrundande skuld är. Innan dess behöver du inte lägga vikt på detta.
Amorteringsregler 2022
Det finns två amorteringsregler som en bolånekund måste följa 2022. Du som kund behöver följa båda dessa amorteringsregler. Amortering innebär avbetalning på lån. Amorteringsreglerna styr ditt amorteringskrav, alltså hur mycket du måste betala av på ditt lån varje år.
Belåningsgrad – Amorteringsregel 1
Den första regeln säger att om du har bolån på mer än 50 procent av bostadens amorteringsgrundande värde måste du amortera. Har du en lägre belåningsgrad behöver du inte amortera om du inte vill.
Det finns två nivåer som styr ditt amorteringskrav 2022.
- Lånar du mer än 50 procent av bostadens amorteringsgrundande värde behöver du amortera 1 procent per år.
- Lånar du mer än 70 procent av bostadens amorteringsgrundande värde behöver du amortera 2 procent per år.
Exempel: Är bostadens amorteringsgrundande värde 2 miljoner och du lånar mer än 1 miljon så behöver du amortera enligt gällande amorteringsregler.
Observera att amorteringen gäller HELA skulden, inte endast nytt tilläggslån. Lånar du över 50 procent av det amorteringsgrundande värdet ska du alltså amortera ett eller två procent av din amorteringsgrundande skuld.
Skuldkvot – Amorteringsregel 2 (Skärpt Amorteringskrav)
Den andra regeln kan kallas skuldkvotsregeln eller det skärpta amorteringskravet och tillkom den 1 mars 2018. Detta skärpta amorteringskrav är inte knutet till värdet på en bostad. Denna kompletterande amorteringsregel är istället kopplad till din årliga inkomst. Om du har bolån på en eller flera bostäder som uppgår till mer än 4,5 gånger din årliga inkomst före skatt behöver du amortera ytterligare en procent på den bostad du belånar. Är ni två låntagare räknas båda era årliga inkomster ihop.
Det skärpta amorteringskravet innebär alltså att om du har bolån över 4,5 gånger din årsinkomst kommer du behöva amortera även om du har en belåningsgrad under 50 procent.
Hur mycket måste man amortera? Räkna ut ditt Amorteringskrav.
Ovan har vi presenterat amorteringsreglerna som gäller även under 2022. Nu är det dags att räkna för att avgöra hur mycket du måste amortera.
Räkna ut belåningsgrad: Aktuellt Lånebelopp / Amorteringsgrundande Värde = Aktuell Belåningsgrad.
Räkna ut skuldkvot: Årslön före skatt * 4,5
| Amorteringskrav 2022 | Grundkrav | Skuldkvot högre än 4,5 x Årslön |
| Belåningsgrad under 50% | Inget krav på amortering | 1% (0 + 1) |
| Belåningsgrad över 50% | 1% | 2% (1 + 1) |
| Belåningsgrad över 70% | 2% | 3% (2 + 1) |
Om du inte har en skuldkvot som överstiger 4,5 gånger din årslön hittar du ditt amorteringskrav i andra kolumnen. Har du en skuldkvot högre än 4,5 hittar du ditt svar i tredje kolumnen.
Som du ser kan ditt amorteringskrav 2022 ligga mellan noll och tre procent per år.
Nyheten 2022 som gör att du får sänka amorteringen.
Som du ser handlar det mesta om detta mystiska amorteringsgrundande värde. Ovan har vi presenterat amorteringskraven som gäller 2022. Det skiljer sig inte något från hur det har sätt ut i år eller året innan. Det som är nytt för 2022 är att alla som tog sitt bolån 2016 nu har passerat denna 5-års gräns som det amorteringsgrundande värdet gäller. Dessa bolånekunder har nu möjlighet att sänka sin amortering (förutsatt att bostaden ökat i värde) genom att be banken att omvärdera bostaden och uppdatera det amorteringsgrundande värdet.
OBS! Tänk på att om du ber banken att omvärdera så kommer detta nya värde att följa dig de kommande 5 år. Fråga banken om vad det nya värdet skulle bli om ni valde att gå vidare med detta. Om ni tycker att bankens värdering skiljer sig från verkligheten kan det eventuellt bli aktuellt med att bjuda hem en fastighetsmäklare.
Lästips: Vill du lära dig mer om Bolån? Läs vår guide om Bolån. I denna guide går vi igenom bolån från ax till limpa. Allt från lånelöfte till att slutligen skriva kontrakt och tillträda bostaden.