Innehåll
- Avgifter vid husköp utomlands
- Lån för att köpa bostad utomlands
- Låna utomlands
- Hyra ut bostaden
- Köpa bostad utomlands billigt
- Sälja bostad utomlands
Köpa bostad utomlands – Funderingarna börjar..
Det är många av oss som nån gång haft tanken om att köpa bostad utomlands. Det är ju inte en tanke som är alldeles för långt borta när man semestrar i Spanien en härlig sommardag. Många av oss släpper dock tanken lika snabbt när vi är hemma i vardagen igen. Men denna artikel är en liten tankeställare till er som vill gå vidare med att köpa en bostad utomlands.
Ni finner inga exakta svar här, istället finner ni frågor och funderingar som bör beaktas inför ett bostadsköp utomlands. Varför inga exakta svar? Lagar och regler skiljer sig beroende på vilket land du vill köpa ett boende.
I Sverige kan du ställa frågor till din bankrådgivare inför ett bostadsköp men när du ska köpa ett boende utomlands är svaren inte lika nära till hands. Ska du köpa hus utomlands behöver du antagligen göra betydligt mer research på egen hand jämfört med om du ska köpa i Sverige.
När du köper ett hus (fastighet) i Sverige behöver du betala en stämpelskatt kallad lagfartskostnad i samband med att du blir inskriven som ägare på fastigheten. Denna ligger vanligtvis på 1,5 procent av köpeskillingen. Därtill behöver du också betala 2 procent för uttag av nya pantbrev. Detta är information som du relativt enkelt kan hitta på egen hand. Men vad gäller när du köper hus utomlands? Vart hittar du informationen? Finns informationen på svenska eller ett språk du inte förstår? Oavsett så behöver du ta till dig informationen på ett eller annat sätt för att kunna göra en bra affär.
Avgifter vid husköp utomlands
I samband med ett köp av ett boende i utlandet tillkommer det precis som hemma i Sverige ett antal avgifter i olika former. Men det är lätt att missa detta i sin jakt på drömhuset. Här följer ett par avgifter och kostnader som du bör göra efterforskning kring innan du köper ett boende utomlands.
- Skatt vid köp?
- Engångsskatt eller årlig skatt?
- Avgift till eventuell förening?
- Andra årliga avgifter?
- Mäklararvode?
- Juristarvode?
- Underhållskostnader?
- Valutakursen – Bra läge just nu?
Som ni er kan listan göras hyffsat lång väldigt snabbt. Det behöver naturligtvis inte betyda att varje punkt innebär astronomiska summor pengar men det är absolut något ni bör ha koll på innan ni går vidare med ett köp av hus utomlands. Nyttja punkterna ovan som en checklista när ni gör er efterforskning men se den inte som komplett. Det finns säkerligen även en del annat som kan vara bra att titta närmare på.
Skatter – Hur ser det ut på denna fronten? Finns det någon stämpelskatt likt den svenska lagfartskostnaden i det land du vill köpa bostad i? Finns det andra skatter kopplade till att äga en bostad? Kanske en kommunal eller statlig fastighetsskatt? Eller en miljöskatt? Är skatterna en skatt ni behöver betala en gång i samband med köp eller årligen?
Avgift till förening? – Många svenskar köper hus i turistområden och bildar en förening där för att gemensamt hantera underhåll av husen och gemensamma utrymmen som t.ex. ett poolområde.
Underhåll – Oavsett om ert hus ingår i en förening eller inte så kan ni förvänta er underhållskostnader. Underhållskostnader skiljer sig givetvis från hus till hus. Gammalt eller nytt? Litet eller stort?
Andra årliga avgifter – Det kan vara så att er förening t.ex. beslutat att alla måste ha hemlarm kopplat till utryckningstjänst. Detta kostar givetvis också pengar varje år.
Mäklararvode – I Sverige är det vanligtvis säljaren som betalar mäklaren. Hur ser det ut där ni vill köpa? Är det vanligt att även köparen betalar mäklaren ett arvode i samband med köp?
Juristarvode – Utomlands är det vanligt att en jurist nyttjas i samband med bostadsaffärer.
Valutakurs – För den som köper bostad utomlands är valutakursen givetvis viktig. Ser man över ett antal år så finns det år då valutan är billigare och valutan är dyrare. Även på kort sikt kan valutakursen ha en stor påverkan på det slutgiltiga priset.
Låt säga att ni skriver kontrakt i januari och ska tillträda och betala bostaden 3 månader senare. Om valutakursen har blivit 5 procent dyrare innebär detta att ett bostadsköp som först skulle kosta 2 000 000 SEK istället kommer kosta 2 100 000 SEK.
Tittar man t.ex. på Euro så är det inte alls en omöjlighet. Under 2021 har 1 Euro kostat från 9,88 till 10,37 svenska kronor. För den som skrev kontrakt när Euron var som billigast och skulle betala när den var som dyrast innebar detta en prisökning på 4,96 procent endast på grund av förändring av valutakursen mellan SEK och Euro. Och denna förändring skedde på endast på en månad (!), november 2021.
Lån för att köpa bostad utomlands
Okej. Dags att finansiera ert köp av bostad utomlands.
Finns pengarna på konto så är det bara tuta och köra. Men om ni tänker låna för att genomföra ert köp så kräver detta ytterligare lite efterforskning. Många svenska banker lånar inte ut pengar för köp av bostad utomlands. Eller, det är inte helt korrekt. Mer korrekt är att det inte är möjligt att få ett vanligt bolån i Sverige för att köpa en bostad i utlandet.
Eftersom att det inte går att få ett bolån så återstår endast privatlån, i alla fall om du vill låna av en svensk bank. Men att finansiera hela köpet med ett privatlån kan bli dyrt om banken ens kan bevilja det. Banken har ju ingen säkerhet på ett privatlån och är således vanligtvis inte så sugna att låna ut 1 – 2 miljoner för att ni ska köpa en extra bostad i utlandet.
Men är det så att ni köpa något relativt billigt, säg 500 000 kr och inte har stora lån sedan tidigare så kanske det är en möjlighet att finansiera ert köp med ett privatlån. Men med dagens priser lär det antagligen vara en kombination av sparande och lån. Detta vet ni säkerligen bäst själva då ni troligtvis redan börjat titta runt på vad husen kostar.
Om ni vill låna i Sverige är det en god idé att jämföra lånevillkoren. Nedan presenteras en del svenska kreditgivare via en extern tjänst.
Låna utomlands – Låna lokalt i landet där ni köper bostaden.
Det kan vara möjligt att låna utomlands i det land där ni köper ert bostad. Men även här behöver ni göra en del efterforskning.
- Får svenska medborgare låna?
- Krävs en kontantinsats? Hur mycket?
- Räntor, amortering och andra avgifter?
- Ränteavdrag?
Det första ni behöver stämma av är vilka typer av lån som finns tillgängligt lokalt i ert intresseland för att bostad och sedan om ni som svenska medborgare är kvalificerade för att få ett lån.
Behöver ni en kontantinsats? – I Sverige är det generellt 15 procent men hur ser det ut i utlandet? Låt säga att det är 15 procent som gäller även i det land där ni är intresserade att köpa er semesterbostad. Är det då 15 procent av köpeskillingen eller 15 procent av en värdering? Om det är det senare, vem gör värderingen och hur fungerar den proceduren?
Hur ser ränteläge och amorteringskrav ut? – Även detta kan skilja sig från hur det ser ut i hemma i Sverige.
Ränteavdrag utomlands – Det är också värt att ha i åtanke att privatpersoner som lånar i Sverige får ett ränteavdrag på 30 procent av räntekostnaden (förenklat). Detta gäller upp till 100 000 kr, därefter gäller ett avdrag på 21 procent av räntekostnaden. Detta är ett avdrag vilket innebär att man måste ha något att göra avdrag på, t.ex. beskattningsbar lön i Sverige.
OBS! Skatteregler förändras och detta är ingen komplett beskrivning. Stäm alltid av med Skatteverket vad som gäller för er.
Köpa bostad utomlands och hyra ut
Hur mycket kommer ni att använda bostaden ni köper i utlandet?
En del som köper ett hus eller lägenhet i utomlands har bara möjlighet att vara där ett par veckor om året. Resten av tiden står den tom. Då är det givetvis en som tänker att denna tillgång också kan generera lite pengar den tid den inte nyttjas. En del köper till och med en bostad i utlandet med det primära syftet att hyra ut för att tjäna pengar.
Att hyra ut bostaden utomlands precis som i Sverige kräver en del efterforskning och planering. För det första, får du lov att hyra ut bostaden (om den tillhör en förening)? I Sverige behöver man vanligtvis godkännande från styrelsen om man vill hyra ut en bostadsrätt.
Låt oss utgå från att det är grönt ljus gällande uthyrning av din bostad. Då bör ni beakta ett par frågeställningar.
- Hur mycket kan ni ta betalt per helg/vecka?
- Vilka extra kostnader uppkommer i samband med uthyrningen? Glöm inte det ökade slitaget.
- Vad blir vinsten?
- Hur hanterar ni riskerna kopplade till att hyra ut er bostad?
- Hur får ni hyresgäster?
- Skattekonsekvenser?
Det finns hyresgäster som kommer ta bra hand om er bostad och de hyresgäster som inte kommer hantera er bostad lika varsamt. Det är därför viktigt att räkna med detta i den hyran du tar ut. Du kanske tänker helt enkelt att den kund som förstör något får betala. Absolut. Men det kommer uppkomma skador eller allmänt extra slitage som du inte kommer kunna koppla till en specifik hyresgäst. Det är detta slitage du behöver ha i åtanke när du sätter ditt uthyrningspris.
När en kund har sönder något konkret i samband med uthyrning, hur hanterar du det? Är du överens med kunden så kan du säkert få hyresgästen att betala för det som gått sönder. Men det knepiga är i de fall då du inte är överens med kunden. Det är viktigt att du bygger upp ett skyddsnät som skyddar din egendom. T.ex. ser över om det finns möjlighet för dig att teckna försäkringar som skyddar dig i de fall en hyresgäst har förstör din egendom.
Köpa bostad utomlands billigt
Det är klart att du vill köpa din bostad billigt. Men precis som med allt annat. Tänk till! Billigt är nödvändigtvis inte bäst och kan bli en dyr affär för dig. Vill du köpa billigt är det bra att passa på att titta runt när du besöker landet eller titta på lokala hemsidor. Webbplatser på det lokala språket som är ämnade för inhemska medborgare. Tittar på hemsidor för turister brukar de generellt vara dyrare.
Fördelen med webbplatser som riktar sig mot turister är att de utformade just för dig som ”turist”. På dessa sidor finns oftast information skräddarsydd för utländska medborgares situation. Du kan ibland få hjälp med ditt köp från en mäklare/säljare som pratar svenska. De kan då informera dig om vanliga fällor och annat som är viktigt att tänka på.
Fundera alltså på hur mycket kunskap du har på egen hand. Klarar du av att köpa lokalt på egen hand eller är det värt att köpa från en kanske dyrare mäklare för en bekvämare resa?
Sälja bostad utomlands
Ni har bestämt er att köpa ett hus utomlands och har gjort alla kontroller ni behöver göra. Ni har hittat ett hus och känner att ni har all nödvändig kunskap som krävs inför ett köp. Bra!
Men! Många köper hus utomlands men få äger huset hela livet. Det kommer troligtvis en dag då ni kommer vilja sälja huset.
- Hur skulle en säljprocess kunna se ut?
- Hur enkelt eller svårt kan ni förvänta att det kommer vara att sälja bostaden?
- Hur ser er skattskyldighet ut i samband med försäljning? (Obs. Skatteregler kan förändras.)