Allt om Bolån

Bolån. För de flesta av oss är det en nödvändighet vid bostadsköp, i alla fall för den som vill köpa en bostad i eller nära en tätort. För många är en bostadsaffär den största affären man gör i sitt liv. Det är således inget konstigt att finansiera sin bostad med bolån vid köp av bostad. Nedan går vi igenom vanliga funderingar som man möts av när man går i bostadstankar.

Innehåll

1. Från Lånelöfte till Bolån
2. Hur mycket får jag låna?
3. Kontantinsats
4. Räkna ut kontantinsats
5. Låna till kontantinsats
6. Vad är Amortering & Ränta?
7. Jämför bolåneräntor
8. Bolån som student
9. Grönt bolån
10. Bolån utan fast anställning

Lånelöfte – Vad är ett lånelöfte?

En bostadsprocedur kan se ut på olika sätt men den brukar många gånger börja med ett lånelöfte. Ett lånelöfte är ett löfte från banken att ni har möjlighet att låna t.ex. 3 miljoner i bolån när ni köper er bostad. Det behöver inte betyda att ni faktiskt kommer låna 3 miljoner. Lånelöftet anger bara hur mycket ni skulle kunna låna förutsatt att er ekonomiska situation inte förändras.

Från Lånelöfte till Bolån

En bostadsaffär kan se ut på olika sätt. Vårt sätt är nödvändigtvis inte det bästa sättet men det är tydligt både för dig och banken.

1. Kontakta banken för att ansöka om ett lånelöfte.
2. Leta efter bostäder som möter dina kriterier.
3. Gå på visning och lägg bud vid intresse. (Ett bud är generellt inte bindande.)
4. Om du vinner en budgivning kontaktar du banken för godkännande innan signering.
5. Skriv kontrakt när banken har gett grönt ljus.
6. Prata bolån med banken.
7. Signera skuldebrev.
8. Flytta in! (Även kallat tillträdesdag som mäklaren bokar med dig och säljaren.)
9. Bjud in till inflyttningsfest! (Kanske den viktigaste punkten.)

Punkt 4 är dock extremt viktig. En lånelöfte är endast ett generellt löfte om att du kan få ett bolån på x antal kronor. Innan du skriver på ett kontrakt behöver du kontakta banken då de behöver ge sitt godkännande innan du skriver på. Om du inte gör detta finns det en risk att du blir nekad bolån trots att lånelöftet är beviljat.

Banken behöver kontrollera bostaden innan kontraktsignering av olika skäl. Köper du en bostadsrätt kontrollerar banken att bostadsrättsföreningen har en tillräckligt god ekonomi. Banken vill givetvis ha god säkerhet för sitt lån men det är ännu viktigare för dig eftersom att du kommer bli en del av bostadsrättsföreningen. Även om det är ovanligt så är det viktigt att veta att en bostadsrättsförening faktiskt kan gå i konkurs!

Det är lätt att ryckas med i en budgivning. Detta är en annan anledning som punkt 4 är så viktigt. Låt säga att du vinner en budgivning med ett bud på 4 miljoner och sedan när du kontaktar banken så visar det sig att alla andra bostäder i området är värda ca 2 miljoner på sin höjd.

Även om du är superintresserad av denna bostaden så väcker detta en tankeställare. Betalar du ett överpris eller är bostaden faktiskt värd detta belopp du vill betala? Ett vinnande bud behöver inte alltid reflektera bostadens faktiska marknadsvärde. Detta är viktigt att ha i åtanke av flera skäl. En anledning är att det kan komma att ha betydelse för ditt bolån och din kontantinsats.

Hur mycket får jag låna?

Hur mycket kan jag låna? – är nog en av de vanligaste frågorna bostadsköpare ställer sina banker. Det är också en fråga som inte kan besvaras på rak arm. Hur mycket du/ni kan låna vid köp av bostad beror på er ekonomiska situation. Bankens jobb är att bedöma er återbetalningsförmåga och för att göra detta tittar man på hur er ekonomiska situation ser ut.

Er ekonomiska situation

En bank nyttjar många olika faktorer när räknar fram hur mycket ni kan låna och varje bank gör sin egen kreditbedömning. Med andra ord, det kan skilja sig hur mycket ni får låna hos olika banker. Men har man en ”vanlig anställning” och ett boende så brukar beloppen ni kan låna inte skilja sig alltför mycket mellan bankerna. Men det kan skilja sig t.ex. på hur de bedömer en tidsbegränsad anställning. En bank kanske nekar lån på grund av din tidsbegränsade anställning medan en annan anser den trygg nog för att kunna bevilja ett bolån. Det kan alltså vara värt att fråga en annan bank om du inte kan få ett lånelöfte på grund av din anställningstyp.

Detta kan påverka hur mycket ni kan låna.

• Inkomst
• Nuvarande boenden – Äger ni ett eller flera boende?
• Antal hemmavarande barn.
• Antal bilar.
• Andra lån – T.ex. om ni har privatlån.
• Avgift till föreningen om ni planerar att köpa/äger en bostadsrätt.

Kontantinsats

När man köper en bostad i Sverige får man låna max 85 procent av bostadens värde. Detta betyder att man behöver ha minst 15 procent i egen kontantinsats. Observera att det är minst 15%, ibland kan man behöva gå in med mer pengar i kontantinsats, t.ex. om man inte har tillräckligt hög inkomst för att låna 85 procent.

Exempel: Om du köper en bostad för 1 miljon behöver du ha minst 150 000 kr i kontantinsats.

Räkna ut kontantinsats

För att räkna ut hur mycket ni behöver betala i kontantinsats kan ni nyttja nedanstående formel.

Slå in följande på kalkylatorn: 0,15 * Pris på bostaden = Kontantinsats på 15 procent.

OBS. Om ni köper en fastighet behöver ni också betala lagfart- och pantbrevskostnader.

Låna till kontantinsats

I många fall är det inte möjligt att låna till kontantinsatsen men om behovet finns är det alltid värt att fråga. Ibland kan de hjälpa till med med att finansiera en mindre del av kontantinsatsen. Tänk dock på att eftersom att man endast får belåna sin bostad upp till 85 procent innebär det att om ni lånar till kontantinsatsen så görs detta troligtvis med privatlån. Bolån har bostaden som säkerhet. Privatlån är lån utan säkerhet och har således en högre ränta än bolån.

Vad är Amortering & Ränta?

Alla lån är förknippade med två saker, nämligen amortering och ränta, men var är skillnaden? När du har fått ett lån utbetalt, bolån eller annat lån så kommer betala ett månadsbelopp som är uppbyggt av amortering och ränta. Amortering är den del av månadsbeloppet som går till att betala av er skuld till banken, alltså sänka lånebeloppet. Räntan är kostnaden/priset för lånet. En högre amortering innebär att du får en högre månadskostnad men att du också betalar av ditt lån snabbare.

Amorteringskrav – Huvudregeln

Amorteringskraven styr hur mycket ni minst måste amortera på era bolån. Det finns många ord kopplade till amorteringskraven, t.ex. amorteringsgrundande värde, amorteringsgrundande skuld och belåningsgrad. Det finns ett par andra begrepp kopplade till amorteringskraven men för att undvika förvirring presenteras det mest väsentliga nedan.

När ni ska belåna er bostad kommer ni att komma i kontakt med belåningsgrad. Belåningsgraden räknas fram genom att dividera totala bolånet med marknadsvärdet på bostaden. Är det ett köp av bostad så är det ofta denna belåningsgrad styr hur mycket ni behöver amortera varje månad.

• Bolån över 70 procent av bostadens värde –> Ni behöver amortera 2 procent av lånet per år.
• Bolån över 50 procent av bostadens värde –> Ni behöver amortera 1 procent av lånet per år.

Om det är så att ni ökar lånet på en bostad ni ägt sedan tidigare kan det se annorlunda ut då ni eventuellt redan har något som kallas amorteringsgrundande värde samt amorteringsgrundande skuld sedan tidigare som kan påverka ert amorteringskrav.

Skuldkvot högre än 4,5

Det finns en kompletterande regel som säger att om man lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst så behöver man amortera ytterligare en procent på bolånet per år. Detta innebär att man skulle kunna behöva amortera 3 procent av bolånet varje år.

Exempel: Bolån 1 miljon

• Amortering 1 procent = 10 000 kr per år –> 833 kr per månad.
• Amortering 2 procent = 20 000 kr per år –> 1 667 kr per månad.
• Amortering 3 procent = 30 000 kr per år –> 2 500 kr per månad.

Utöver att amortera på ert bolån så kommer ni också att betala ränta på ert bolån.

Månadskostnad Bolån

Så vad blir den faktiska månadskostnaden? Den faktiska månadskostnaden för ert bolån kommer att styras av era amorteringskrav och er bolåneränta. Med andra ord summan av er amortering och räntekostnad.

Bolåneräntor

Räntan är som sagt det pris som ni betalar för ert bolån. En lägre ränta är således ett lägre pris. Det finns tjänster som erbjuder jämförelse av bolåneräntor. Nedan finner ni ett av flera företag som erbjuder denna tjänst.

Bunden ränta eller rörlig ränta?

Bunden ränta (också kallas fast ränta) eller rörlig ränta, vilken bör du välja? Här finns inget rätt svar. För en del passar en rörlig räntesats och för en del passar en bunden ränta. Det är också möjligt att mixa, t.ex. halva bolånet rörligt och halva bolånet bundet. Det behöver alltså inte vara antingen eller.

Vi börjar med att förklara vad skillnaden mellan en bunden ränta och rörlig ränta är. En rörlig räntesats kan både öka och sjunka vilket är bra i de lägen när räntan är på väg nedåt men sämre i de lägen räntan är på väg uppåt. Väljer ni att binda räntan kommer ni ha samma räntesats under hela den period ni valt att binda räntan. En fördel med bunden ränta är att ni vet hur er månadskostnad kommer att se ut under den period ni ”låst” räntesatsen. Nackdelen är dock att räntesatsen kommer vara densamma för er även i de läge där räntorna blivit billigare då ni bundit räntan på gott och ont.

Vilken är billigast, bunden eller rörlig ränta? Vilket räntesats som faktiskt blir det billigaste alternativet vet du först i efterhand. Ingen vet till hundra procent hur räntan kommer att se ut framöver. Det är lite som satt förutspå hur börsen kommer utvecklas, det är möjligt att göra prognoser men inget vet till hundra procent.

Bolånekalkyl

De flesta banker har en bolånekalkyl på sin hemsida där ni kan räkna fram ungefär hur mycket ni skulle kunna låna. Det är en bra fingervisning men det kan vara en god idé att boka en tid med banken för att stämma av lite mer i detalj hur mycket ni skulle kunna låna. Har man inte haft bolån tidigare kan det vara bra för att stämma era planer och stämma av att ni förstått amorteringsregler och tillhörande korrekt.

Bolån som student

Att behöva låna för att köpa en bostad i samband med studier är inte ovanligt, i alla fall inte för den som vill studera i någon av våra större orter. Men är det möjligt att få ett bolån som student? Det beror på. Ska du precis börja plugga och inte har någon inkomst utöver studiemedel kan det vara svårt att få ett bolån på egen hand. I detta fall kommer du antagligen behöva ansöka om ett bolån tillsammans med t.ex. dina föräldrar för att kunna få ett bolån beviljat.

Om du är i slutskedet av dina studier och kan uppvisa ett anställningskontrakt som styrker att du kommer börja arbeta inom kort kan det dock finnas en möjlighet att få bolån beviljat. Det kan alltså vara lite svårare att få bolån som student men inte omöjligt.

Men det är ju alltid banken som bedömer din återbetalningsförmåga. Prata igenom din situation med banken. Det värsta som kan hända är att man får ett nej.

Grönt Bolån

Många banker erbjuder idag något som de brukar kalla grönt bolån eller gröna bolån. Detta brukar innebär att du kan få rabatt på din räntesats om du bor i en energieffektiv bostad. Kraven kan se lite olika ut. Stäm av med din bank angående vad som krävs för att kvalificeras för gröna bolån.

Bolån utan fast anställning

När en bolåneansökan behandlas är din anställning en del av den kreditbedömning som kreditgivaren behöver göra. Som du kanske förstår är en fast anställning med fast månadslön det enklaste att räkna på. Därefter finns olika grader av komplexitet vad gäller bedömning av inkomst. Men det är möjligt att få ett bolån utan fast anställning. På ett eller annat sätt behöver dock kreditgivaren se att du klarar av att betala lånet.

Om du har en inkomst men ingen fast anställning brukar det vara bäst att prata med ”sin egen” bank först. Deras historik på eventuell tidigare kreditskötsamhet och löpande löneinsättningar kan hjälpa dig i din argumentation. Historiken tillsammans med din förklaring till varför din inkomst bör bedömas som varaktig är en bra start.