Att köpa eller sälja bostad först, det är en återkommande men viktig fråga att bena ut inför ett bostadsbyte.

Det finns för- och nackdelar med att köpa först men också med att sälja först. Idag presenterar vi båda sidorna av myntet. Vi presenterar det mest väsentliga och vanligaste förekommande åsikterna gällande om man ska köpa ny bostad först eller sälja sin befintliga bostad först.

I denna presentation utgår vi utifrån att du köper och säljer bostäderna på ”samma marknad”, alltså i samma marknadsläge.

Som vanligt, ha en dialog med banken så att ni har koll på vad som gäller just i ert fall. Privatekonomi är personligt och skiljer sig från hushåll till hushåll. Vidare kan olika långivares beslut skilja sig från varandra.

Dialog är nyckeln!

Fördelar med att sälja bostad först.

Den största fördelen med att sälja sin nuvarande bostad innan man köper ett nytt boende är att man med säkerhet vet hur mycket pengar man får över från sin försäljning.

När du har signerat ditt säljkontrakt kan du enkelt räkna ut hur mycket du kommer få i överskott som du sedan kan nyttja till ditt nästa köp. Att veta hur mycket man får i överskott är bra eftersom att man många gånger är beroende av pengarna från sin nuvarande bostad för att betala kontantinsatsen på den nya bostaden.

Du får alltså en ekonomisk trygghet genom att sälja först. Du riskerar inte att ta vatten över huvudet genom att i din budget räkna med ett större överskott som sedan inte faller ut.

Innan du faktiskt skrivit ett säljkontrakt kan du inte vara säker på hur mycket du faktiskt får ut. Även om du har pratat med en mäklare och fått din bostad värderad så är det ingen garanti att en köpare faktiskt betalar det priset du önskar.

Du kan sätta dig i en jobbig situation om du förväntar dig att få ut och behöver 500 000 kr för betala kontantinsatsen men endast får ut 300 000 kr p.g.a. en säljprocess som inte gått enligt planering.

En annan mindre fördel är att din köpare betalar dig din handpenning innan du behöver betala din handpenning på din nya bostad. Detta kan innebära att du inte behöver något handpenningslån eftersom att du kan betala med pengarna som du fått in på bankkontot sedan tidigare. Vidare om du inte behöver något handpenningslån så minskar du dina räntekostnader, vilket som du säkert förstår är bra för plånboken.

Summerat så innebär en försäljning innan köp en trygghet för dig eftersom att du faktiskt vet hur mycket du kommer få över från din bostadsförsäljning och därtill sparar du några kronor om du inte behöver något handpenningslån.

Som med allt annat finns det givetvis också nackdelar, vi kommer till det. Men först lite mer praktiskt information om vad det innebär att sälja sin bostad först.

Du behöver inte flytta först!

Bara för att du säljer din bostad innan du köpt nytt betyder detta inte att du behöver flytta först. Detta är ett vanligt missförstånd.

Du kan sälja din bostad först men trots detta också flytta in till din nya bostad innan du flyttat ut från din gamla bostad. Datum för överlåtelse av bostad bestäms av säljare och köpare tillsammans och regleras i köpkontraktet/överlåtelseavtalet.

Detta innebär att du skulle kunna skriva ett säljkontrakt på din bostad med frånträde om 6 månader för att du ska ha tid att hitta ett nytt boende, signera köpkontrakt och flytta in, innan du har flyttat ut.

Vid bostadsbyte kan det vara bra att känna till följande ord.

• Köp av bostad: Kan översättas till det datumet du signerar köpkontrakt på din nya bostad.
• Tillträde: Det datum du får nycklarna i handen och tillgång till din nya bostad.
• Såld Bostad: Kan översättas till det datumet du signerar säljkontrakt på din nuvarande bostad.
• Frånträde: Det datum du lämnar ifrån dig nycklarna och lämnar din tidigare bostad.

Ibland kräver banken att du säljer först.

Det finns som sagt fördelar med att sälja först men det är långt ifrån alla som känner sig bekväma med att sälja sin bostad innan man har hittat någonstans att flytta till. Detta är förståeligt och det förstår bankerna också. Men trots detta finns det tillfällen då banken kräver att du ska sälja först.

Det händer att banken (din långivare) kräver att du ska sälja först om du väljer att maximera ditt lånelöfte. Detta eftersom att det i dessa fall inte finns något utrymme att låna dig mer pengar även om du skulle behöva det.

Låt säga att du enligt ditt lånelöfte klarar av att låna maximalt två miljoner och du behöver 300 000 kr i kontantinsats som du förväntas få ut vid försäljning av din bostad. Sedan går du och signerar ett köpkontrakt där du nyttjar ditt lånelöfte till fullo. Sedan går din egen försäljning inte enligt plan, du får ut mindre än du tänkt.

Detta innebär att du inte kommer ha tillräckligt med pengar för att betala för din nya bostad och banken kan inte låna dig mer pengar. Till dramatiken tillhör då att du genom att inte fullfölja ditt köpkontrakt eventuellt kan bli skadeståndsskyldig.

Du kan ibland komma runt kravet om att sälja först genom inte maximera ditt lånelöfte, alltså genom att be om ett lånelöfte med lägre lånebelopp för att kunna låna mer vid en situation enligt ovan.

Som alltid, för en dialog med din långivare.

Nackdelar med att sälja bostad först.

En nackdel med att sälja sin bostad innan man köpt ett nytt boende är att du sätter en tidsgräns på hur länge du faktiskt kan vara ute och leta efter din nya bostad. När du signerar ditt säljkontrakt kommer du och köparen också överens om ett datum då du ska frånträda din bostad. Har du inte hittat en ny bostad innan ditt frånträdesdatum kan du behöva flytta hem till en vän, ordna en tillfällig hyresrätt eller liknande.

Ditt frånträdesdatum kan också skapa en stress som ökar risken till att du gör en dålig affär. Det kan t.ex. innebära att du måste köpa en bostad som egentligen inte är intressant för dig eller att du betalar ett för högt pris för en bostad. Allt för att du ska ha någonstans att flytta.

Fördelar med att köpa bostad först.

Fördelen med att köpa först och sälja därefter är du i lugn och ro kan leta efter din drömbostad. Detta är givetvis stressreducerande faktor för vem som helst men kanske lite extra för den som också har en familj som flyttar med.

Att köpa en bostad är ofta en dyr affär och det finns ofta många kriterier. Genom att köpa först ger du dig tiden att i lugn och ro leta bostad online, prata med mäklare, gå på visning och så vidare. Du kan gå in i affären utan stressen att du behöver hitta en bostad inom t.ex. en månad eftersom det är då du frånträder din nuvarande bostad.

Det finns redan en mängd saker att hålla reda på i samband med en bostadsaffär. Om möjligt är det klokt att undvika ytterligare faktorer som kan skapa stress och i slutändan resultera i att affären inte faller ut som du tänkt.

Det kan också nämnas att av praktiska skäl och om ekonomin tillåter så det vanligaste att man köper först och säljer när man har signerat ett köpkontrakt på det nya.

Nackdelar med att köpa bostad först

Att köpa först behöver inte vara en nackdel, det beror mycket på hur kapitalstark du är och hur mycket du kan låna från banken. Men om vi utgår från det vanligaste scenariot, att du klarar av att äga en bostad åt gången.

Om du köper en bostad innan du sålt din egen och din kontantinsats finns inbakad i din nuvarande bostad. Detta innebär att du är beroende av att försäljningen går enligt plan eftersom att du redan har signerat ett nytt köpkontrakt.

Alltså, låt säga att du har räknat med att få ut 500 000 kr från försäljningen av din bostad men endast får ut 300 000 så saknas det 200 000 kr som du behöver ordna på ett eller sätt. Om du redan är maxbelånad kan detta innebära att du kan behöva nyttja nära och kära, något som inte alla har möjlighet till eller vill göra.

Även om du inte är beroende av försäljningen för att kunna betala din kontantinsats så finns det en annan nämnvärd nackdel. Om man inte är väldigt kapitalstark så är det vanligaste att man har råd att bära bolån kopplat till en bostad och banken kräver oftast i dessa fall att man sålt sin nuvarande bostad innan man tillträder den nya bostaden. Vanligtvis intygas detta genom att uppvisa ett signerat säljkontrakt innan tillträdesdagen.

Om intresset för din nuvarande bostad inte är så stort som du räknat med kan det innebära att du behöver sälja din bostad till ett lägre pris än vad du har räknat med och kanske till och med lägre än vad det faktiska marknadsvärdet är på bostaden.

Sammanfattning – Köpa eller sälja först?

I denna artikel har vi utgått från att du köper och säljer din bostad i samma marknadsläge.

Det finns för- och nackdelar både med att köpa och sälja först. Vad som är lämpligast för dig beror bland annat på hur stark din privatekonomi är. Utgå därmed alltid från din egen situation och ställ alla eventuella frågor till din långivare. Det är viktigt att du har koll på vad din långivare kräver för att de ska bevilja ditt bolån.

Att sälja sin bostad först kan vara en god idé om du är beroende av pengarna från din försäljning. Om du inte är beroende av försäljningen kan det istället vara en god idé att köpa en ny bostad innan du sålt din nuvarande.

Att köpa en ny bostad innan du har sålt din nuvarande minskar stressen i köpprocessen eftersom du inte har något frånträdesdatum att förhålla dig till ännu. Du kan leta efter drömboendet i lugn och ro.

Vill du lära dig mer om bolån kan du läsa vår Bolåneguide.

Ska man dela upp bolån i flera delar? – Det är frågan vi ska försöka besvara idag.

En enkla svaret är: Ja, i de flesta fallen är det en god idé att dela upp bolån i flera delar.

När du fått din bolåneansökan beviljad är det dags att prata låneupplägg med banken. I ett låneuppläggsmöte kommer ni prata om hur du vill dela upp ert bolån.

Att dela upp bolån innebär precis det, ni delar upp bolånet i flera delar likt bilden ovan. Antag att ni ska ha ett totalt bolån på 3 miljoner. Så länge som totalsumman blir 3 miljoner kan ni i princip dela upp lånet hur ni vill.

Ni skulle kunna dela in lånet i ett, två eller tio delar och alla delarna (delbelopp) kan var lika stora eller olika stora. Ni väljer själva hur ni vill fördela kakan.

Varför dela upp bolån i flera delar?

När ni får detta presenterat för er första gången kanske ni undrar varför ni bör dela upp ert bolån i flera delar. Detta gör man för att sprida ränterisken som finns kopplat till bolån.

Ni har säkert hört uttrycket, lägg inte alla ägg i samma korg. Detta gäller även bolån. Genom att dela upp bolån i flera delar sprider man ränterisken genom att fördela lånet i ”olika korgar”.

Att sprida ränterisken förklaras enklast med ett exempel.

Om du inte delar upp bolånet – Antag att du binder räntan idag till 1,60 procent i fem år framåt. Om fem år när du ska välja en ny bindningstid (eller rörligt) kanske räntan ligger på 4,00 procent. Detta innebär att du kommer mer än fördubbla din räntekostnad från en månad till nästa.

En ränteökning som fördubblas är märkbart kännbar. Även om du endast har en miljon i bolån och räntan ökar med 1 procentenhet så innebär detta att dina räntekostnad ökar med 10 000 kr per år!

Om du delar upp bolånet – Antag du istället delar upp ditt bolån i tre delar och binder räntan på 3, 4 och 5 år. Då har du spridit ut din ränterisk över 3 år och hamnar inte i situationen att din räntekostnad fördubblas från en månad till nästa.

Även om vi tar samma exempel med att räntan går från 1,60 procent till 4,00 procent över fem år. Om ökningen fram till de femte året sker successivt uppåt skulle det kunna innebära att du år 3 får räntesatsen 3 procent och år 4 får räntesatsen 3,5 procent.

Detta innebär som du säkert ser att räntekostnaden då gått upp totalt sett på dina bolån över dessa fem år. Men det innebär också att du har en bättre snittränta än om du inte delat upp ditt bolån.

Sifforna ovan är fiktiva endast med syftet att illustrera ett möjligt utfall. Det finns fler möjliga utfall.

Varför dela upp bolån i flera delar? – Att dela upp bolån i flera delar är som du ser ett sätt att minimera risken i dina bolån. Det innebär inte nödvändigtvis att du får den lägsta räntan. Det är verktyg för att hantera risk.

Hur ska man dela upp bolån?

Om du kommit fram till att du vill dela upp ditt bolån i flera delar är det dags för nästa fråga – Hur ska man dela upp bolån?

Hur du delar upp ditt bolån är helt upp till dig. Det finns inget rätt eller fel. Det är väldigt subjektivt. En person kanske tycker att 3 miljoner ska delas upp i tre lån medan en annan person tycker att 3 miljoner ska delas upp fem lån.

Du kan dela upp lånet i hur många delar du vill och lånebeloppen behöver inte vara samma för varje delbelopp. Men du vill nog inte ha 20 stycken delbelopp.

Påverkas amorteringen?

Nej, din totala amortering påverkas inte av hur du delar upp ditt bolån. Om du har ett amorteringskrav på 3 000 kr per månad och delar upp ditt bolån i tre delar kommer du att amortera 1 000 kr per lån/månad.

Att dela upp bolån i flera delar är endast ett sätt att sprida ränterisken kopplat till bolån.

Kan ni bo kvar?

Nu när du vet lite mer om varför och hur man kan dela upp ett lån så kan du också fundera på den fundamentala anledningen till att man har denna diskussionen.

Det handlar om att hantera räntan så att man kan bo kvar i huset även om räntan går upp.

Om du har ett bolån på totalt 3 miljoner och räntan går upp 2 procent innebär detta att dina årliga räntekostnad kommer att öka med 60 000 kr. Klarar din ekonomi av detta?

Vill du lära dig mer om Bolån kan du läsa vår stora guide om bolån & lånelöfte.

Att förhandla räntan på sitt bolån är något alla bör göra löpande. Det finns mycket pengar att spara och det är faktiskt inte så svårt om man tror. Idag går vi därmed igenom hur du kan förhandla din bolåneränta och få pengar över till annat.

Hur förhandlar man bolåneräntan?

För att kunna förhandla räntan på ett bolån behöver man först och främst förstå vad en förhandling är för något.

En förhandling innebär att båda parter lägger fram sina argument för sin sak för att sedan förhoppningsvis nå fram till någon typ av överenskommelse.

En förhandling är inte att säga endast ”Jag vill ha en låg bolåneränta.” och inte kunna svara på eventuellt motargument. Att bara be om en räntesats är inte en förhandling. För att förhandla om räntan på riktigt behöver du ha argument som talar om för banken varför du ska ha en lägre räntesats.

Argument för att förhandla bolåneräntan.

Det finns många argument som du kan nyttja när du ska förhandla bolåneräntan med banken. Vi ger dig ett par tips men du kan säkerligen komma på fler när du vet vad som är viktigt för en bank. Egentligen kan du tillämpa detta på vilken förhandling som helst. Om du vet vad som är viktigt för din motpart blir det enklare att förhandla.

En bank är en vinstdrivande organisation och vill således tjäna pengar som vilket annat vinstdrivande företag som helst. Om du har något att erbjuda som gör att banken kan tjäna mer pengar så har du plötsligt hittat ett argument!

Förhandla Ränta Bolån Argument

• Samla Sparandet
• Samla Försäkringar
• Använd samma bank till ditt företag om du är företagare.
• Låg Belåningsgrad
• Snitträntan

Du känner säkert till att många företag vill att du samlar dina tjänster hos dem och i utbyte får du ofta då någon typ av rabatt eller annan förmån. Detta beror på att företaget givetvis tjänar mer eller i alla fall hoppas på att tjäna mer pengar på dig (Även om du får en mängdrabatt.). Företaget kanske tjänar mindre pengar per produkt/tjänst men totalintjäningen blir högre. Detta gäller även banker.

En bank som ger dig bolån vill gärna se dig samla t.ex. ditt sparande och försäkringar hos dem. I gengäld brukar de då kunna erbjuda dig en lägre räntesats på bolånet. Detta eftersom att de då tjänar pengar även på ditt sparande och de försäkringar du har samlat hos dem.

Du kan även lyfta andra saker som t.ex. en låg belåningsgrad. Om du har ett litet lån i förhållande till bostadens värde så finns det god säkerhet i bostaden, alltså en större sannolikhet att banken faktiskt får tillbaka sina pengar om bostaden skulle behöva säljas. Vidare är detta bra för banken eftersom god säkerhet innebär att banken får möjlighet att låna upp pengar till förmånligare villkor.

Ett alldeles för litet lån brukar dock inte vara ett förhandlingsargument. Detta beror på att banken även har andra omkostnader. Så om du endast har ett mindre bolån och inga andra tjänster hos banken så kan de blir dyrt för banken att administrera lånet och dig som kund. Detta märker du om du laborerar med en bolånekalkyl hos banker som visar räntan direkt på hemsidan.

Snitträntan är också ett väldigt bra verktyg att nyttja i en diskussion. Alla banker presentera sina snitträntor på sina hemsidor. Detta innebär att du kan se vad snitträntan vilken snittränta kunderna har på just din bank. Men det är ändå viktigt att ha resterande argument i åtanke. Bankerna redovisar ju snitträntan på hemsidan men är du en snittkund? Det är värt att reflektera över.

Samla hos banken kan vara en bra idé (Inte alltid).

Att samla andra tjänster som försäkringar och sparande hos banken kan vara en bra idé för dig som kund. Det är givetvis inte alltid bra men det är värt att ta en funderare. Om det är bra eller inte beror på hur helhetspaketet ser ut och hur bra koll du har på din privatekonomi.

Tittar vi t.ex. på pensionen som många svenskar har väldigt dålig koll på så kan det vara en bra idé att samla allt hos en bank. Inte för räntans skull utan för att du då många gånger kan få tilldelat en personlig rådgivare, likt en familjeläkare som följer dig och hjälper dig behandla dina privatekonomiska funderingar.

Denna rådgivare kan även hjälpa dig att gå igenom det svenska pensionssystemet och ge dig råd och förslag till förbättringar om sådana finns. Genom att samla kan du således få rabatt på bolåneräntan samtidigt som du får råd på andra områden av din privatekonomi. Detta kan vara väldigt bra om du själv inte har så bra koll på din privatekonomi sedan tidigare.

Om du känner att du har väldigt god koll på din ekonomi kan du ibland vinna på att faktiskt dela upp dina affärer på olika banker. Detta kräver således mer engagemang av dig men kan också spara dig en del pengar.

Det är viktigt att utgå från dig själv och fundera på hur du vill ha det. Genom att samla allt hos en aktör brukar privatekonomin bli mer lätthanterlig eftersom du har allt på en plats. Genom att dela upp det kan totalen bli billigare för dig men kräver lite mer från din sida.

Det finns inget rätt eller fel gällande hur du bör göra. Det som är viktigt är att du samlar in nödvändig information och tar beslut utifrån din egen situation och dina önskemål.

Varför förhandla räntan på ditt Bolån?

De flesta vet nog att ju lägre ränta du har på dina lån desto bättre. Räntan är ju priset som du betalar för att låna pengar och ingen vill ju betala mer än nödvändigt. Det är alltså alltid en god idé att försöka få ner priset på bolånet genom att förhandla räntan.

Hur mycket kan du spara på att förhandla ner räntan på Bolån?

Det som är intressant med procent är att det kan vara svårt att relatera till eller sätta i perspektiv om man inte tar fram kalkylatorn och räknar. Det går att förstå för den om är intresserad. Har man inte kunskapen kan man lätt googla fram innebörden av en procent eller fråga en vän.

Men det är som sagt inte alltid så lätt att relatera till, speciellt när man pratar om rabatter på mindre än en procent. Hur mycket sparar du t.ex. om du får en bolåneränta på 1,69 procent istället för 1,99 procent? Det är därför bra att översätta detta till kronor för att lättare kunna relatera till sin bolåneränta.

Ett exempel: Om du lyckas förhandla ner räntesatsen med 0,10 procentenheter innebär detta att du sparar 1 000 kr/år per miljon som du har i bolån.

Om du då lyckas förhandla ner din bolåneränta med 0,30 procentenheter innebär det att du kan multiplicera sparandet i tabellen med tre!

När förhandlar man om räntan?

Du kan förhandla om räntan när du vill. Om du har en bunden ränta i dagsläget kan det dock vara lönsamt att avvakta tills ditt din lån löpt ut. Läs mer under förhandla bunden ränta nedan.

En låg månadskostnad innebär inte en låg ränta.

Det finns tyvärr oseriösa långivare som ringer upp privatpersoner per telefon för att erbjuda billigare lån. Här gäller det att vara försiktig. Företaget som ringer kan eventuellt ha ett bra erbjudande och att lyssna skadar inte. Men teckna aldrig något i första samtalet. Om det låter intressant så bör du ta in nödvändig information, smälta den i lugn och ro och eventuellt se över den med någon som förstår lån och låntermer om du känner att du inte har så bra koll själv.

Det finns nämligen långivare som lockar med en lägre månadskostnad än den du har idag. Ett sätt att sänka månadskostnaden är givetvis genom en lägre räntesats men det som en del långivare gör är att de ger dig en lägre månadskostnad genom att öka återbetalningstiden. Detta innebär att din totalkostnad blir dyrare även om månadsbeloppet blir lägre. Det kan till och med vara så att räntesatsen är högre än den du har idag!

Förhandla bunden ränta (Det går att ändra en bunden ränta.)

Det finns två typer av bolåneräntor, bunden eller rörlig ränta. En bunden ränta innebär att du har samma räntesats under hela perioden du valt att binda räntan, t.ex. 3, 5 eller 10 år. En rörlig räntesats varierar med tiden och innebär på gott och ont att räntan kan gå både upp och ner.

Du kan absolut förhandla räntan på ett bundet lån. Om du har rörligt i dagsläget eller inte har tagit ditt lån ännu så är det inga konstigheter att förhandla räntan på en bunden ränta.

Om du redan har bundit din ränta sedan tidigare kan det bli lite knepigare. Låt säga att du har bundit din ränta i 5 år och du vill förhandla räntan efter 2 år för att ränteläget ser generellt bättre ut idag. Slutresultatet kan då bli att banken kan erbjuda dig en lägre räntesats än den du har idag men om du vill göra om ett lån som redan är bundet kommer du att behöva betala något som kallas en ränteskillnadsersättning.

En ränteskillnadsersättning betalar du för att lösa ditt befintliga lån som har en bunden ränta. Detta för att du ska kunna binda om lånet med den nya räntesatsen.

Om du har blivit erbjuden en väldigt mycket billigare räntesats kan det ibland vara värt att faktiskt ta smällen och betala ränteskillnadsersättningen eftersom att det totalt sätt ändå blir billigare för dig. Det beror helt enkelt på vilken räntesats du blir erbjuden och hur mycket du kommer behöva betala i ränteskillnadsersättning.

Är den nya räntesatsen som du blir erbjuden endast något lägre än den nuvarande men ränteskillnadsersättning stor så får du eventuellt helt enkelt behålla nuvarande villkor perioden ut och omförhandla när dina 5 år löpt ut.

Du kan förhandla ränta på bolån per telefon!

Idag kan du göra de flesta av dina bankärenden per telefon eller via Internet. Att förhandla ränta på bolån är också en sådan sak som du kan sköta per telefon med de flesta banker idag. Du behöver alltså oftast inte boka en tid och åka in till kontoret om du endast avser att diskutera din bolåneränta.

Lästips: Vill du lära dig mer om bolån kan du läsa mer i vår guide om bolån & lånelöfte. Där hittar du mer information gällande bostadsaffärer.

Från den 1 juni 2016 har bankerna behövt följa de ”nya” amorteringsreglerna som styr hur mycket du som har bolån behöver amortera varje år, alltså dina amorteringskrav. Reglera är väldigt tydliga och bankerna har inget spelrum för att ge dig några andra amorteringsvillkor.

Det som styr din amortering kallas ett amorteringsgrundande värde. Från och med den 1 juni 2021 har du haft möjlighet att förändra detta värde om du har haft bolånen i minst 5 år och det innebär att du idag eventuellt kan få amortera mindre eller till och med helt sluta amortera.

Nu när vi är inne på 2022 så är det fler och fler som passerat denna 5-årsgräns och således kan få förändrade amorteringskrav. Låt oss berätta mer om hur det fungerar.

Amorteringsgrundande Värde – Vad är det?

Ditt amorteringsgrundande värde är det som styr hur mycket du måste amortera. Ditt amorteringsgrundande värde är ofta inte detsamma som marknadsvärdet på din bostad. Detta är ett vanligt missförstånd.

När du köper en bostad får du ett amorteringsgrundande värde som i det läget ofta är detsamma som marknadsvärdet på bostaden. Detta värde följer sedan med dig i 5 år framöver och styr din amortering under hela denna period. Det innebär att även om din bostad ökar i värde under denna period så kan du inte förändra din amortering. Det finns vissa undantag men generellt sätt är det väldigt svårt att få sitt amorteringsgrundande värde förändrat inom denna femårsperiod.

Vad är Amorteringsgrundande Skuld?

För att komplicera ämnet amortering ytterligare så finns det något som heter amorteringsgrundande skuld. Enligt gällande amorteringsregler kan man behöva amortera 1 – 3 procent av sin bolåneskuld varje år. Men för att vara mer exakt så är det 1 – 3 procent av din amorteringsgrundande skuld som du måste amortera varje år.

Din amorteringsgrundande skuld är den högsta nivån av bolån som du har haft på den belånade bostaden inom samma 5-årsperiod som det amorteringsgrundande värdet gäller.

Nedan kallar vi dock detta endast för skuld i ett försök att inte komplicera amortering mer än nödvändigt. Oftast behöver du som kund inte bekymra dig om den amorteringsgrundande skulden. Läs istället igenom nedanstående amorteringsregler och om du kvalificerar dig för sänkt amortering kan du fråga banken vad din amorteringsgrundande skuld är. Innan dess behöver du inte lägga vikt på detta.

Amorteringsregler 2022

Det finns två amorteringsregler som en bolånekund måste följa 2022. Du som kund behöver följa båda dessa amorteringsregler. Amortering innebär avbetalning på lån. Amorteringsreglerna styr ditt amorteringskrav, alltså hur mycket du måste betala av på ditt lån varje år.

Belåningsgrad – Amorteringsregel 1

Den första regeln säger att om du har bolån på mer än 50 procent av bostadens amorteringsgrundande värde måste du amortera. Har du en lägre belåningsgrad behöver du inte amortera om du inte vill.

Det finns två nivåer som styr ditt amorteringskrav 2022.

• Lånar du mer än 50 procent av bostadens amorteringsgrundande värde behöver du amortera 1 procent per år.
• Lånar du mer än 70 procent av bostadens amorteringsgrundande värde behöver du amortera 2 procent per år.

Exempel: Är bostadens amorteringsgrundande värde 2 miljoner och du lånar mer än 1 miljon så behöver du amortera enligt gällande amorteringsregler.

Observera att amorteringen gäller HELA skulden, inte endast nytt tilläggslån. Lånar du över 50 procent av det amorteringsgrundande värdet ska du alltså amortera ett eller två procent av din amorteringsgrundande skuld.

Skuldkvot – Amorteringsregel 2 (Skärpt Amorteringskrav)

Den andra regeln kan kallas skuldkvotsregeln eller det skärpta amorteringskravet och tillkom den 1 mars 2018. Detta skärpta amorteringskrav är inte knutet till värdet på en bostad. Denna kompletterande amorteringsregel är istället kopplad till din årliga inkomst. Om du har bolån på en eller flera bostäder som uppgår till mer än 4,5 gånger din årliga inkomst före skatt behöver du amortera ytterligare en procent på den bostad du belånar. Är ni två låntagare räknas båda era årliga inkomster ihop.

Det skärpta amorteringskravet innebär alltså att om du har bolån över 4,5 gånger din årsinkomst kommer du behöva amortera även om du har en belåningsgrad under 50 procent.

Hur mycket måste man amortera? Räkna ut ditt Amorteringskrav.

Ovan har vi presenterat amorteringsreglerna som gäller även under 2022. Nu är det dags att räkna för att avgöra hur mycket du måste amortera.

Räkna ut belåningsgrad: Aktuellt Lånebelopp / Amorteringsgrundande Värde = Aktuell Belåningsgrad.

Räkna ut skuldkvot: Årslön före skatt * 4,5

Om du inte har en skuldkvot som överstiger 4,5 gånger din årslön hittar du ditt amorteringskrav i andra kolumnen. Har du en skuldkvot högre än 4,5 hittar du ditt svar i tredje kolumnen.

Som du ser kan ditt amorteringskrav 2022 ligga mellan noll och tre procent per år.

Nyheten 2022 som gör att du får sänka amorteringen.

Som du ser handlar det mesta om detta mystiska amorteringsgrundande värde. Ovan har vi presenterat amorteringskraven som gäller 2022. Det skiljer sig inte något från hur det har sätt ut i år eller året innan. Det som är nytt för 2022 är att alla som tog sitt bolån 2016 nu har passerat denna 5-års gräns som det amorteringsgrundande värdet gäller. Dessa bolånekunder har nu möjlighet att sänka sin amortering (förutsatt att bostaden ökat i värde) genom att be banken att omvärdera bostaden och uppdatera det amorteringsgrundande värdet.

OBS! Tänk på att om du ber banken att omvärdera så kommer detta nya värde att följa dig de kommande 5 år. Fråga banken om vad det nya värdet skulle bli om ni valde att gå vidare med detta. Om ni tycker att bankens värdering skiljer sig från verkligheten kan det eventuellt bli aktuellt med att bjuda hem en fastighetsmäklare.

Lästips: Vill du lära dig mer om Bolån? Läs vår guide om Bolån. I denna guide går vi igenom bolån från ax till limpa. Allt från lånelöfte till att slutligen skriva kontrakt och tillträda bostaden.