Byggnadskreditiv – Allt du behöver veta!

Innehåll

1. Hur fungerar ett byggnadskreditiv?
2. Ränta på byggnadskreditiv.
3. Kontraktsränta
4. Kontantinsats – Hur mycket behöver man?
5. Använda tomten som kontantinsats.
6. Produktionskostnadskalkyl
7. Förhandsvärdering
8. Slutvärdering
9. Avlyft
10. Spärrförbindelse
11. Lagfart när du ska bygga hus.
12. Nyckelfärdigt hus eller inte?
13. Hustillverkare / Husleverantörer
14. Jämför Byggnadskreditiv

Vad är ett byggnadskreditiv?

Ett byggnadskreditiv eller ibland lite slarvigt kallat byggkreditiv, bygglån eller byggnadskredit behöver den som är intresserad av att bygga hus. Det är ett sätt att betala löpande kostnader kopplade till ett byggprojekt. Det är nämligen först när huset är klart och inflyttningsredo ni kan få ett bolån. Nedan går vi igenom hur ett byggnadskreditiv fungerar generellt för privatpersoner. Byggnadskreditiv för företag kan se annorlunda ut.

Hur fungerar ett byggnadskreditiv?

Det enklaste sättet att visualisera ett byggnadskreditiv är genom att tänka på ett kreditkort, ett väldigt stort kreditkort! Detta kommer ni nyttja för att betala alla löpande kostnader som rör ert husbygge. När man bygger hus betalar man ofta kostnader allt eftersom, man betalar alltså oftast inte allt på en gång.

Ränta på byggnadskreditiv

När man väl börjar nyttja sitt byggnadskreditiv för att betala sina utgifter uppkommer en räntekostnad på den del av kreditivet ni nyttjar*. T.ex. om ni har nyttjat 500 000 kr av ert byggnadskreditiv på som är på totalt 4 miljoner så betalar ni ränta på endast 500 000 kr. Därmed liknelsen till ett kreditkort eller ett checkkonto.

Det kan dock förekomma andra kostnader utöver ränta på ett byggnadskreditiv. Andra kostnader kopplat till ett byggkreditiv kan t.ex. vara uppläggningskostnad, kontraktsränta och administrationsavgifter. Stäm därför av med din bank vilka kostnader som uppkommer i samband med ett byggnadskreditiv. Som ni förstår kan villkoren skilja sig hos olika banker.

Räntesatsen på ett byggkreditiv skiljer sig från bank till bank. Räntesatsen är dock inte lika låg som bolåneräntan. Räntan på ett byggnadskreditiv ligger i dagsläget ungefär på samma nivå som bankernas rörliga 3-månadersränta. Det är alltså i dagsläget inte ovanligt att ett byggkreditiv har en nominell räntesats på ca 2,5 – 3,5 procent på den del av krediten som nyttjas.

Kontraktsränta*

Det finns en del banker som tar ut en kontraktsränta (även kallat kreditavgift) på byggnadskrediter. Detta är en kostnad kopplad till byggnadskreditivets totala kreditlimit. Detta innebär alltså att ni hos vissa banker kan behöva betala ränta på byggnadskreditivet hela belopp även om ni nyttjat 0 kronor.

Exempel: Har ni 5 miljoner i byggnadskreditivet och har en kontraktsränta på 0,5% betalar 25 000 kr om året i kontraktsränta.

Kontantinsats – Hur mycket behöver man?

Detta beror helt på hur byggprojektet utvecklas och det finns ett par olika saker som avgör hur mycket ni faktiskt behöver i egen kontantinsats när ni bygger ett nytt hus.

Enkla svaret.

Det enkla svaret är att ni kommer precis som vid ett vanligt bolån behöva ha en kontantinsats på minst 15 procent av bostadens värde. Ett bolån får nämligen vara maximalt 85 procent av bostadens värde. Utöver kontantinsatsen på 15 procent behöver ni också ha pengar för att kunna betala lagfart- och pantbrevskostnader.

En fördel med ett bygga ett nytt hus är man ofta endast betalar lagfart relaterat till tomtens köpeskilling istället för att betala lagfart relaterat till hela byggkostnaden eller köpeskillingen på ett hus på andrahandsmarknaden. Lagfarten brukar alltså vara lägre när man bygger hus.

Mer detaljerat svar.

Det finns alltså andra faktorer som kan påverka hur stor kontantinsats ni behöver. En av dessa faktorer är er värdering. Många gånger kommer ni behöva göra både en förhandsvärdering samt en slutvärdering. För att förklara hur stor er kontantinsats kan komma att bli räcker det dock med att vi fokuserar på slutvärderingen.

När det hus är färdigt och godkänt enligt konstens alla regler är det dags för tillträde till bostaden. I samband med tillträde till bostaden kommer ni att avsluta ert byggnadskreditiv och istället ansöka om ett vanligt bolån (Detta kallas ett avlyft). Då gäller som sagt vanliga bolåneregler som säger att ni får låna max 85 procent av bostadens värde, i detta fall er slutvärdering.

Detta innebär att det finns tre möjligt scenarion. Dessa scenarion som ställts upp i tabellen tar inte hänsyn till lagfart- eller pantbrevskostnader. Produktionskostnaden nedan är inklusive köp av tomt.

Som ni ser kan den slutgiltiga kontantinsatsen skilja ganska mycket beroende på vad ni får för slutvärdering. I exemplet ovan har vi en differens på 850 000 kr mellan lägsta och högsta kontantinsats! Byggaren ska fortfarande ha sina sina 5 miljoner oavsett er slutvärdering (förutsatt att bygget hållt budget). Er slutvärdering styr sedan då hur mycket ni kan låna (85 procent av slutvärderingen) och resterande behöver ni sedan gå in med i kontantinsats.

Det är också viktigt att ha i åtanke att ett byggprojekt många gånger kan överstiga den preliminära budgeten. Det kan nämligen uppstå kostnader i samband med produktionen som överstiger den kostnad som man räknat med i sin produktionskostnadskalkyl. Det är därmed viktigt att beakta hur eventuella merkostnader skall betalas.

Kan man använda tomten som kontantinsats?

Enkla svaret: Ja.

Men som ni säkert vet så är verkligenheten inte alltid lika enkel.

Om ni kan tillgodoräkna er tomten som er kontantinsats eller inte handlar även här om vad ni får i slutvärdering när huset är klart. T.ex. om det är så att ni har en tomt sedan tidigare värd 1 miljon och så vill ni bygga ett hus för 3 miljoner. Man vill då gärna tro att värdet på ert hus per automatik skulle bli 4 miljoner men så är inte fallet.

När ert hus är färdigt kommer det göras en slutvärdering av ert hus inklusive tomten. Denna värdering tar inte hänsyn hur mycket pengar, tid eller kärlek ni lagt på ert husbygge. Detta är en bedömning av husets aktuella marknadsvärdet, alltså hur mycket ni skulle kunna sälja huset för.

Har ni otur så blir värdet 3 miljoner trots att ni bakat in er tomt i projektet. Och då kan ni i praktiken inte nyttja er tomt som kontantinsats men det finns givetvis ett antal andra utfall också. Det viktiga är som sagt ett flertal gånger, slutvärderingen. Denna är helig för den som bygger hus.

För en dialog med banken. Det kan hjälpa er räkna på olika utfall och berätta mer om hur man kan tänka gällande att använda tomten som kontantinsats.

Produktionskostnadskalkyl

En produktionskostnadskalkyl är en sammanställning av vad ert projekt kommer att kosta, en ekonomisk kalkyl, en preliminär sådan. Det är nämligen inte alltid ett projekt håller sig inom budgeten man har ställt upp. Detta är väldigt viktigt att ha i åtanke. Även om man ibland kan önska det, speciellt när man bygger hus så går inte allt alltid som planerat. Verkligheten följer inte alltid den plan man ställt upp inför att man ska bygga hus.

I en produktionskostnadskalkyl kan det t.ex. ingå pris för tomten, anslutningsavgift för VA och elektricitet, markarbeten, finplanering, byggsatsen, pris för entreprenaden, lagfartskostnad, bygglovskostnad, besiktningskostnader med mera. Detta för att nämna ett par exempel.

Förhandsvärdering

Precis som det låter är detta en värdering som görs på förhand. Det är ett försökt att bedöma det framtida marknadsvärdet på er bostad, alltså värdet på fastigheten när huset är klart. Ofta görs denna av en fastighetsmäklare.

En förhandsvärdering nyttjas sedan i er dialog med banken. Den nyttjas för att försöka bedöma hur er slutgiltiga finansiering kan komma att se ut. Alltså hur mycket ni låna på bostaden och hur mycket ni kan behöva i egen kontantinsats.

Slutvärdering

Slutvärdering är en värdering av er fastighet som görs när huset är färdigt. Detta är alltså i princip en ”vanlig” värdering som bedömer det aktuella marknadsvärdet på er bostad. Denna nyttjas när ni lägger om ert byggnadskreditivet till ett bolån (Avlyft). En bostad får belånas maximalt upp till 85 procent enligt gällande regelverk. Med andra ord innebär detta att det är möjligt att låna upp 85 procent av slutvärderingen.

Avlyft

Ett avlyft innebär att ni lägger om byggnadskreditivet till den slutgiltiga finansieringen, vanligtvis bolån. Detta görs när huset är färdigt och inflyttningsklart. Proceduren kan innebära att du kan behöva visa upp underlag som t.ex. ett slutbesked från kommunen.

Spärrförbindelse

Detta är en bankgaranti till hustillverkaren och/eller entreprenaden att de kommer få betalt. För att vara säkra på att de kommer få betalt vill hustillverkare ofta ha en garanti. Denna garanti lämnas genom att hustillverkaren begär en spärrförbindelse. Detta innebär att ett belopp på ert konto eller byggnadskreditiv reserveras till hustillverkaren. En spärrförbindelse är ett värdepapper och ska återlämnas till banken när hustillverkaren fått betalt. Detta ska ofta begäras in inför avlyftet. Alltså banken kommer inte avsluta byggnadskreditivet och lägga upp bolån innan spärrförbindelsen har returnerats, i alla fall inte om spärren är kopplat till kreditivet.

Lagfart när du ska bygga hus

Att ansöka lagfart innebär att ni ansöker om att bli registrerad som ägare för fastigheten ni köpt, t.ex. en tomt inför att ni ska bygga hus. Detta kan ni göra via Lantmäteriet på egen hand eller så kan banken många gånger vara behjälplig med detta. Banken tar ibland ut en administrationsavgift om ni vill att banken hanterar ansökan åt er.

När du köper en fastighet, t.ex. en tomt behöver du betala en stämpelskatt. För privatpersoner är det vanligtvis 1,5 procent av köpeskillingen plus lantmäteriets expeditionsavgift på 825 kr. Det kan dock de annorlunda ut som du t.ex. får tomten i gåva ett får köpa en för en symbolisk summa.

Kontakta Lantmäteriet för att fråga vad som gäller just dig.

Nyckelfärdigt hus eller inte?

Man kan bygga hus på olika sätt. En del bygger själv, en del anlitar ett par olika bolag och en del köper nyckelfärdiga hus (även känt som totalentreprenad). Vad som är bäst för er beror givetvis på er kompetens, nätverk och kapital.

För de flesta av oss är ett nyckelfärdigt hus en bra idé. Givetvis inte för alla. Ett nyckelfärdigt hus har givetvis sina fördelar och nackdelar. En av fördelarna med ett nyckelfärdigt hus är att du har ett företag som du vänder dig till med allt som gäller ditt hus. Du behöver inte anlita eller samordna något själv. Du har ett företag som ansvarar för allt, från ax till limpa. Att endast ha en kontaktpunkt brukar uppskattas extra mycket om det skulle uppstå några problem under byggprocessen. Det är då nyckelfärdiga hus med fullservicekoncept lyser.

Nackdelen då? Eftersom ett nyckelfärdigt hus är ett ”fullservice”-koncept så blir det också ofta lite dyrare än om man bygger själv eller i alla fall gör en del själv. Men det är också en bekvämlighet och trygghet som du som kund betalar för. Är det något som inte går enligt plan så vet du direkt vart du vänder dig. Du behöver inte själv kontakta firma A och firma B för att reda ut saker och ting.

Så om du överväger annat än ett nyckelfärdigt hus så är den stora frågan hur du löser eventuella problem som kan dyka upp. Känner du att du har nödvändig kompetens och kapital som kan behöva för att hantera eventuella problem som kan dyka upp på en byggarbetsplats? Det finns helt klart pengar att spara för den som har kompetensen att dra i en del av projektet själv.

Hustillverkare / Husleverantörer av nyckelfärdiga hus.

Det finns många hustillverkare i Sverige. Nedan ser ni ett par av de större aktörerna just nu.

• Eksjöhus
• Fiskarhedenvillan
• Myresjöhus
• Smålandsvillan
• Anebyhus
• Götenehus
• Trivselhus
• Vårgårdahus
• Älvsbyhus
• A-hus

Jämför byggnadskreditiv

Precis som med det mesta är det en god idé att jämföra vilka villkoren som bankerna erbjuder gällande byggnadskreditiven. Stäm av bl.a. ränta på byggnadskreditivet, kontraktsränta, uppläggningsavgift och administrationsavgifter.

Men! Gå inte i fällan att bara titta pris. För när det gäller byggnadskreditiv så finns det skillnader. En del banker arbetar mer med byggnadskreditiv än andra. När ni tittar runt kommer ni märka att en del banker inte ens erbjuder byggnadskreditiv. När ni jämför bankerna är en god idé att prata en del om deras processer. Fråga banken hur deras procedur brukar se ut när man bygger hus och nyttjar deras byggnadskreditiv.

Banker som erbjuder byggnadskreditiv.

Dags att ansöka om byggnadskreditiv? Här är ett par banker som erbjuder denna kredit som också ibland går under namnet byggnadslån, bygglån, byggkredit och byggkreditiv.

• Nordea
• Swedbank
• Länsförsäkringar Bank
• SEB
• Handelsbanken
• Danske Bank