Alla som köper en fastighet kommer i förr eller senare i processen att komma i kontakt med något som kallas pantbrev. Pantbrev kan vara knepigt att förstå första gången men när polletten väl trillat ner inser man ganska snabbt att ämnet inte är så knepigt som det först verkade vara.
I denna artikel går vi igenom de mest förekommande frågorna och funderingar gällande pantbrev. Allt ifrån ”Vad är Pantbrev?” och ”Hur mycket kostar pantbrev?” till vad det innebär att döda pantbrev.
Innehåll
- Vad är pantbrev?
- När behövs pantbrev?
- Varför behövs pantbrev?
- Hur mycket kostar pantbrev?
- Vad händer med pantbrev när lånet är betalt?
- Är befintliga pantbrev bra eller dåligt?
- Får man tillbaka pengar för pantbrev?
- Vad är en inteckning?
- Ägararkivet
Vad är Pantbrev?
Pantbrev var en gång i tiden fysiska värdepapper som du lämnade in till banken när du fick ditt bolån. När lånet väl var avbetalat fick du tillbaka dina pantbrev.
Idag är sköts detta tack och lov digitalt. I samband med att du tar ett bolån lämnas dina digitala pantbrev över till banken även om du kanske inte tänker på det. Och precis som förr får du även idag tillbaka dina digitala pantbrev när bolånet är avbetalat. De överförs då till Lantmäteriets digitala ägararkiv.
Skriftliga pantbrev
Det kan vara bra att veta att en del äldre fastigheter fortfarande kan ha fysiska pantbrev, även kallat skriftliga pantbrev. Om det finns fysiska pantbrev utgivna behöver du få in dessa i samband med köp av bostad. Sedan kan du skicka in dessa till Lantmäteriet för digitalisering av pantbreven.
Döda Pantbrev
Det är inte ovanligt att fysiska pantbrev är bortkomna idag. Eftersom att pantbrev är värdepapper behöver de bortkomna pantbreven dödas. Hos Lantmäteriet kan du läsa mer om hur ett dödningsförfarande går till.
När behövs pantbrev?
Du behöver pantbrev om du ska belåna ett hus, oavsett om du äger fastigheten eller innehar tomträtten. Du behöver också pantbrev vid belåning av obebyggd mark.
Du behöver inte pantbrev om du köper ett hus eller lägenhet i en bostadsrättsförening. I detta fall är bostadsrättsföreningen som ordnar med pantbreven för gemensamma fastigheten.
Vad är en fastighet?
Du kan hitta den exakta definitionen av fastighet i Jordbalken. Vi ger dig en förenklad förklaring genom att säga att en fastighet är jord (mark) och tillhörande byggnader.
Detta innebär alltså om du inte köper ett hus i bostadsrättsform så är det i de flesta fallen en fastighet.
Behöver man pantbrev vid köp av bostadsrätt?
Nej, du behöver inga pantbrev vid köp av bostadsrätt.
Behövs pantbrev på fritidshus?
Ja, om ditt fritidshus är en fastighet, alltså inte en bostadsrätt så behöver du pantbrev vid belåning av ditt fritidshus.
Fritidshus på en Arrendetomt
Det finns också något som kallas arrende. Ordet kommer från latin och betyder att hyra. Ibland stöter man på fritidshus som står på en arrendetomt. Även om du inte äger tomten kan det finnas ett värde i den ”arrendet” men eftersom att man inte äger en arrendetomt så är det inte heller möjligt att nyttja den som säkerhet vid belåning.
Du kan med andra ord inte belåna ett fritidshus som står på en arrendetomt.
Varför behövs pantbrev?
Du har kanske hört att du har bostaden som säkerhet när du tar ett bolån. Men det är svårt att i praktiken lämna in säkerheten (huset) till banken. Det är just därför du behöver pantbrev. Pantbrev är den säkerhet du i praktiken lämnar över till banken i samband med belåning av huset.
Hur mycket kostar pantbrev?
För uttag av nya pantbrev betalar du 2 procent av inteckningsbeloppet i stämpelskatt. Därtill betalar du även 375 kr i expeditionsavgift. Det kallas att du gör en inteckning när nya pantbrev ska utfärdas.
Nedan ser du ett par exempel på hur mycket en inteckning kan kosta dig. Som du ser, om du t.ex. köper ett äldre hus och är i behov av att inteckna ett större belopp så blir det en nämnvärd slant som försvinner från budgeten till att betala stämpelskatten.
| Inteckningsbelopp | Stämpelskatt 2% | Expeditionsavgift |
| 100 000 kr | 2 000 kr | 375 kr |
| 500 000 kr | 10 000 kr | 375 kr |
| 1 000 000 kr | 20 000 kr | 375 kr |
| 2 000 000 kr | 40 000 kr | 375 kr |
| 2 500 000 kr | 50 000 kr | 375 kr |
För att vara helt korrekt kan det nämnas att stämpelskatten beräknas på hela tusentals kronor och avrundas nedåt. Men det är endast en mindre detalj.
Det kan också vara bra att veta att banken ibland tar ut en administrationsavgift när de hjälper dig med att ansöka om inteckning. Oftast är detta per ärende och inte per belopp. Anledningen till att banken tar ut en administrationsavgift är för att uttag av nya pantbrev är ett ärende som behöver bevakas. Ibland kan det uppstå behov av komplettering av underlag på grund av olika anledningar.
Det är ju som sagt möjligt att ansöka om inteckning på egen hand via Lantmäteriet men vill man minimera huvudvärken i samband med husköp så kan det vara en god idé att låta banken sköta det hela. Ibland är det till och med så att banken kräver att de ska sköta processen eftersom att detta är en viktig del i samband med låneprocessen.
När betalas pantbrev?
Om du ansöker om nya pantbrev i samband med nyupplåning brukar pantbrev betalas i samband med utbetalning av lånet.
Om du tar ett bolån på en befintlig bostad, alltså utökar ditt nuvarande bolån innebär detta då alltså att kostnaden för pantbreven dras från lånebeloppet. Överskottet betalas ut till dig.
När det gäller köp av bostad där pantbrev behövs så betalas dessa i samband med tillträdet. Alltså den dagen du får nycklarna till bostaden. På tillträdesdagen betalar du alla kostnader (inkl pantbrev) kopplade till bostadsköpet exklusive handpenning som du betalt sedan tidigare. Detta betalar du med hjälp av din kontantinsats tillsammans med eventuella lån.
Vad gäller vid nyproduktion?
Fördelen med att bygga ett eget hus är att du får ett nytt och fräsch hus utformat efter dina önskemål. Om vi förutsätter att du bygger huset på ett nyinköpt tomt kommer detta med stor sannolikhet att påverka både din pantbrev och lagfartskostnad.
Lagfartskostnaden brukar generellt bli lägre än om du köper ett hus på andrahandsmarknaden.
Stämpelskatten för inteckning brukar däremot blir dyrare än om du ett hus på andrahandsmarknaden. Detta beror på att när du köper en tomt inför ett husbygge så har den ofta nyligen blivit avstyckad och ingen inteckning har gjorts på den nya tomten.
Detta innebär med andra ord att du kommer behöva betala stämpelskatt på en inteckning som motsvarar hela ditt bolån. Alltså om du ska ha ett slutgiltigt bolån på 2 500 000 kr och det inte finns några pantbrev sedan tidigare så kommer du behöva betala stämpelskatt på hela beloppet vilket motsvarar 50 375 kr.
Vad händer med pantbrev när lånet är betalt?
När lånet är betalt återfår du dina elektroniska pantbrev. Dessa återförs då till det digitala ägararkivet som sköts av Lantmäteriet. Skulle du behöva ett nytt bolån kan du sedan nyttja dessa pantbrev igen. Med andra ord så är pantbrev återanvändbara.
Är befintliga pantbrev bra eller dåligt?
De flesta husen, eller rättare fastigheter har pantbrev utgivna. Pantbreven följer med huset vid försäljning.
Befintliga pantbrev är bra. Låt säga att du behöver låna 1 miljon på bostaden och således behöver 1 miljon i pantbrev. Om det redan finns 600 000 kr i utgivna pantbrev så följer dessa med i husköpet vilket innebär att du endast behöver betala stämpelskatt på 400 000 kr istället för hela miljonen.
I detta exempel skulle det innebära att du endast betalar 8 000 kr i stämpelskatt istället för 20 000 kr (plus 375 kr i expeditionsavgift).
Får man tillbaka pengar för pantbrev?
Nej, du får inte tillbaka pengar för dina pantbrev. I skrivande stund finns det möjlighet att få ett skatteavdrag till följd av dina räntekostnader men inget liknande system finns gällande pantbrev.
Vad är en inteckning?
Att ansöka om pantbrev heter egentligen att ansöka om inteckning. Men den praktiska innebörden är densamma. Du ansöker om en inteckning på din fastighet och när den är godkänd får du ut dina nya pantbrev.
Du kan sedan nyttja dessa pantbrev som säkerhet vid belåning av din bostad.
Ägararkivet
Obelånade elektroniska pantbrev, alltså pantbrev som inte nyttjas för tillfället förvaras i det elektorniska ägararkivet som sköts av Lantmäteriet. När ett lån är återbetalt återförs ditt elektroniska pantbrev till ägararkviet.